El promotor en la construcción: Obligaciones legales

03.10.2011 | .

Son muchas las personas que al construir sus viviendas no son perfectamente conscientes de que no solo el arquitecto y el constructor tienen obligaciones legales, también el promotor. Con este texto se da una visión más completa de la normativa y de sus obligaciones legales, se trata de un texto complejo, pero no por ello menos importante.

Sin entrar en muchos detalles, y sin pretender generar un debate al respecto, podríamos aceptar que el proceso que comienza con las primeras ideas que generan el proyecto y que se culmina con el final de la edificación y su entrada en uso, esta sometido a tres puntos de vista que generan una perspectiva muy característica e intrínseca al propio hecho arquitectónico. Estos tres pilares que interactúan en un sin fin de interrelaciones y finalmente se decantan en un equilibrio mas o menos estable pertenecen a los campos de la Ideación (consideraciones artísticas), de la Tecnología (consideraciones técnicas y constructivas) y de la Legalidad (normativa de obligado cumplimiento).

Podríamos entrar a debatir cual de las tres seria la más importante, aunque debemos distinguir antes entre lo que es importante y lo que es necesario. Al igual que un libro para poder leerse debe poder abrirse, se deben poder pasar sus páginas y estar escrito con código o lenguaje comprensible por el lector, estaremos de acuerdo en que lo importante de un libro es su contenido.

Pero esta triple entrada no solo es aplicable al arquitecto. También el promotor, como agente participativo, debe tener conocimiento de que su función como tal vendrá determinada de igual manera. Ya hemos hablado del grado de importancia y de reflexión voluntaria que puede tener un promotor en el proceso creativo y constructivo de su edificio, mas aun tratándose de su propia vivienda. Pero es el aspecto normativo o legal el principal argumento de este texto.

Por lo tanto, y dejando a un lado otras mas o menos importantes, dentro del espacio de lo NECESARIO, podemos entender como fundamental que el propio promotor conozca sus obligaciones legales para una correcta aplicación en sus funciones.

Las obligaciones legales de un promotor vienen definidas en la Ley Ordenaciónde la Edificación Ley38/99 de 5 de noviembre de 1999, (www.boe.es/boe/dias/1999/11/06/pdfs/A38925-38934.pdf ) en un capitulo destinado exclusivamente a este agente. Esta Ley define AGENTES DELA EDIFICACIÓN (Art.8 LOE) como TODAS LAS PERSONAS FÍSICAS O JURÍDICAS QUE INTERVIENTEN EN EL PROCESO CONSTRUCTIVO, y establece la clasificación de Primarios, Secundarios y Otros Agentes. El Promotor, publico o privado, es considerado Agente Primario.

La definición del Promotor según el Art. 9 es:

PERSONA, FÍSICA O JURÍDICA, PÚBLICA O PRIVADA, QUE, INDIVIDUAL O COLECTIVAMENTE, DECIDE, IMPULSA, PROGRAMA Y FINANCIA, CON RECURSOS PROPIOS O AJENOS, LAS OBRAS DE EDIFICACIÓN PARA SÍ O PARA SU POSTERIOR ENAJENACIÓN, ENTREGA O CESIÓN A TERCEROS BAJO CUALQUIER TÍTULO.

En el cuadro siguiente, que se ira desarrollando mas adelante, se representa de manera muy esquemática la implicación del promotor en el proceso, cuya principal función será la de contratar al resto de los agentes.

 

Las obligaciones del promotor que se recogen en este articulo 9 son:


  • OSTENTAR SOBRE EL SOLAR LA TITULARIDAD DEL DERECHO PARA CONSTRUIR.

Observar que determina “la titularidad del derecho” y no ser propietario del solar.

 

  • FACILITAR LA DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA LA REDACCIÓN DEL PROYECTO.

Planimetría del solar, Estudio Geotécnico, Topográficos, Proyectos previos, etc…

 

  • ESTABLECER LOS REQUISITOS Y PRESTACIONES CON EL PROYECTISTA.

Implicación del promotor en el proceso de proyecto. La ley lo entiende como obligatorio. Entendemos que se refiere a condiciones de programa, presupuestarias etc.

 

  • AUTORIZAR AL DIRECTOR DE OBRA LAS POSTERIORES MODIFICACIONES.

Este punto es fundamental ya que implica que el promotor debe estar informado para poder autorizar las modificaciones realizadas durante el proceso de la obra. Hemos de observar que la Ley no faculta al promotor a autorizar o no según su criterio, sino que realmente responsabiliza al mismo las modificaciones al igual que del contenido del proyecto original.

 

  • GESTIONAR Y OBTENER LAS LICENCIAS Y AUTORIZACIONES ADMINISTRATIVAS.

Licencia de Obras, solicitud de Informes Arqueológicos, Compañías suministradoras, Licencia de primera ocupación, etc… este obligación es la que acarrea mayor preparación y conocimiento del funcionamiento de la Administración Pública.

 

  • SUSCRIBIR LOS SEGUROS OBLIGATORIOS.

Estos seguros vienen recogidos en el Art. 19. Al promotor le corresponden dos garantías: una decenal y otra trienal, aunque en la propia Ley se determina que la trienal aun no es obligatoria. En cuanto al Seguro Decenal debe cubrir los requisitos de seguridad y estabilidad estructural con una cobertura el 100% del Presupuesto de Ejecución Material.  Estos seguros suponen una cuantía considerable, por lo que en una corrección posterior a la propia Ley se dispuso que los proyectos de Autopromoción quedaran exentos de esta obligación.

Normalmente las Compañías de Seguros exigen al promotor que contrate los servicios de un organismo de control técnico ajeno a la propia dirección facultativa para que controle e informe sobre la calidad del proyecto y la ejecución de las obras. Sin esta supervisión de la O.C.T. es muy complicado conseguir este seguro obligatorio una vez terminada la obra que a su vez es indispensable para escritura el edificio, por lo que es fundamental tener muy claro el régimen de autopromoción que nos exime de esta obligación.

 

  • CONTRATAR A LOS OTROS AGENTES DEL PROCESO QUE INDICA LA LEY.

Proyectista (Arquitecto y/o otros Técnicos), Constructor, Director de Obra y Director de Ejecución de obras (Arquitecto y/o otros Técnicos), Coordinador de Seguridad y Salud, OCT u otras entidades de control de calidad, Compañías de Seguros, arqueólogos, topógrafos, etc.…

 

  • SUSCRIBIR EL ACTA DE RECEPCIÓN DE LA OBRA.

Una vez iniciado el proceso de finalización de la obra la Ley obliga al promotor a participar en ella obligándole a realizar la recepción de la misma en un plazo de 30 días a partir de la firma del Certificado Final de Obras por parte de la Dirección Facultativa (Arquitecto y Arquitecto Técnico).

 

  • GESTIONAR LALICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN.

Ya se ha comentado que todas las gestiones con la administración son responsabilidad del Promotor.

  • ENTREGAR AL ADQUIRENTE EL LIBRO DEL EDIFICIO.

Si la obra no es de autopromoción, en el acto de entrega del edificio al usuario final o de parte del mismo, el promotor debe hacer entrega de una documentación ante notario y previo a la firma de la escritura de la documentación que forma el “Libro del Edificio” (Art.7) que básicamente esta formado por documentación técnica y legal generada previa y durante la obra y por instrucciones de uso y mantenimiento para el usuario.

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